Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως σε μισθώματα που προήλθαν από τις νέες επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2022, και από αναπροσαρμογές μισθωμάτων. Τα συνολικά έσοδα περιλαμβάνουν έσοδα από μισθώματα ακινήτων ύψους €7,38 εκ. και έσοδα από παροχή υπηρεσιών ύψους €1,66 εκ. εκ των οποίων τα €1,22 εκ. αφορούν έσοδα της θυγατρικής JPA ΑΕΕΣ και €0,44 εκ. έσοδα κοινοχρήστων.
Σε ό,τι αφορά τις προοπτικές της εταιρείας για το υπόλοιπο του 2023, εκτιμά ότι είναι σε θέση να παραμείνει σε τροχιά ανάπτυξης στο εγγύς μέλλον διαθέτοντας χαρακτηριστικά όπως:
- Μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) 7,4%
- Μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) 7,2 έτη με περίπου 75% των σχετικών μισθωμάτων να υπόκειται σε αναπροσαρμογή τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Τα υπόλοιπα μισθώματα υπόκεινται μεσοπρόθεσμα σε συμβασιοποιημένες ετήσιες αναπροσαρμογές ενώ μελλοντικά αναπροσαρμόζονται κατά κανόνα τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Επιπλέον, η σύμβαση ΣΔΙΤ για τα 10 σχολεία έχει διάρκεια έως το 2041 με μέρος των εσόδων να ακολουθεί επίσης πληθωριστική αναπροσαρμογή.
- Καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) 48,55%, μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων 5,9 έτη και ανθεκτικότητα έναντι μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων (περίπου 55% του υφιστάμενου δανεισμού με σταθερό επιτόκιο 2,8%). Την 30.06.2023, το μέσο σταθμικό κόστος δανεισμού του Ομίλου ανερχόταν σε 4,3%, ενσωματώνοντας αυξημένο Euribor της τάξεως 1,616%.
Παράλληλα, σύμφωνα με την οικονομική έκθεση της εισηγμένης:
Καθαρό κέρδος / (ζημιά) από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία
Κατά το α’ εξάμηνο 2023, τα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες ανήλθαν σε €3,46 εκ. (έναντι €6,47 εκ. την αντίστοιχη περίοδο του 2022).
Λειτουργικά Αποτελέσματα
Ο Όμιλος για το πρώτο εξάμηνο του 2023 παρουσίασε λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) ύψους €8,35 εκ. έναντι €9,48 εκ. την αντίστοιχη περίοδο του 2022, παρουσιάζοντας μείωση € 1,13 εκ. ή 12% η οποία προέκυψε κυρίως από τα μειωμένα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία.
Τα λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων του Ομίλου, μη συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA), ανήλθαν σε €4,89 εκ., έναντι €3,01 εκ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022, παρουσιάζοντας αύξηση € 1,88 εκ. ή 62%.
Τα έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε €2,90 εκ. έναντι €1,87 εκ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022, παρουσιάζοντας αύξηση € 1,03 εκ. ή 55%. Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στη διεύρυνση του χαρτοφυλακίου ακινήτων.
Οι δαπάνες προσωπικού ανήλθαν σε €0,84 εκ. έναντι €0,78 εκ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022, παρουσιάζοντας αύξηση € 0,06 εκ. ή 8%.
Τα λοιπά λειτουργικά έξοδα κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023 ανήλθαν σε €0,86 εκ. έναντι € 1,02 εκ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022, παρουσιάζοντας μείωση € 0,16 εκ. ή 16%.
Κέρδη μετά από φόρους
Τα κέρδη μετά από φόρους διαμορφώθηκαν σε €5,36 εκ. έναντι κερδών €7,97 εκ. του αντίστοιχου εξαμήνου του 2022, παρουσιάζοντας μείωση €2,61 εκ. ή 33%. Η μείωση οφείλεται κυρίως στην αναπροσαρμογή επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία και στον φόρο. Ο φόρος επί των επενδύσεων, των χρηματικών διαθεσίμων και των προκαταβολών του Ομίλου την 30.06.2023 ανήλθε σε € 0,66 εκ..
Χρηματοοικονομική διάρθρωση
Ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ.6.16, 6.17) ανήλθε σε €177,48 εκ. έναντι €176,63 εκ. την 31.12.2022.
Το σύνολο των ταμειακών διαθεσίμων του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) ανήλθε σε €38,48 εκ. έναντι € 47,75 εκ. την 31.12.2022. Οι δεσμευμένες καταθέσεις του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε €8,0 εκ. έναντι €6,96 εκ. την 31.12.2022.
Ο καθαρός δανεισμός του Ομίλου (σύνολο δανειακών υποχρεώσεων συμπεριλαμβανομένων και των υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.16, 6.17) μείον ταμειακά διαθέσιμα, συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) την 30.06.2023 διαμορφώθηκε σε €139,01 εκ. έναντι €128,87 εκ. την 31.12.2022.
Επενδύσεις σε ακίνητα
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου την 30.06.2023, αποτελείται από:
- 42 επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας €243,84 εκ. όπως αποτιμήθηκαν από τους ανεξάρτητους εκτιμητές του Ομίλου, εκ των οποίων
(α) 32 ακίνητα εισοδήματος συνολικής μικτής εκμισθώσιμης επιφανείας 251.160 τ.μ. η αξία των οποίων ανέρχεται σε €196,3 εκ. και
(β) 10 ακίνητα υπό αξιοποίηση ή προς μελλοντική αξιοποίηση, ήτοι 4 βιομηχανικά ακίνητα συνολικής επιφανείας 43.832 τ.μ. και αξίας € 9,8 εκ., στα οποία περιλαμβάνεται και ένα ακίνητο που είναι διαθέσιμο για άμεση πώληση αξίας €4,09 εκ., 1 εμπορικό ακίνητο συνολικής επιφανείας 59.729 τ.μ. και αξίας € 29,85 εκ, 4 οικόπεδα συνολικής επιφανείας 165.620 τ.μ. και αξίας € 4,66 εκ. και 1 ακίνητο εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων συνολικής επιφανείας 5.253 τ.μ. και αξίας € 3,23 εκ., την 30.06.2023.
- 10 σχολικές μονάδες συνολικής επιφάνειας 36.505 τ.μ., που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της θυγατρικής εταιρείας JPA AEEΣ μέσω Σύμβασης ΣΔΙΤ, με τη συνολική αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων από τη Σύμβαση ΣΔΙΤ να ανέρχονται σε €37,22 εκ..
Σημειώνεται ότι από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου σε εύλογες αξίες στις 30.06.2023 προέκυψαν κέρδη € 3,46 εκ., έναντι κερδών € 6,47 εκ. στο αντίστοιχο εξάμηνο του 2022.
